Copropriété et travaux affectant les parties communes

Copropriété et travaux affectant les parties communes: qui doit déposer la demande de permis de construire?

 

Lorsqu’un copropriétaire doit effectuer des travaux de nature à affecter les parties communes, il n’est pas toujours évident de déterminer qui, du syndicat des copropriétaires ou du copropriétaire, a qualité pour demander le permis de construire.

En vertu de l’article R. 421-1 du code de l’urbanisme, un copropriétaire ne devrait pas avoir, en principe, qualité pour effectuer des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, en l’absence de titre l’habilitant à construire.

Le copropriétaire qui souhaite construire ou surélever doit donc obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant de pouvoir faire les travaux envisagés.

Depuis un arrêt Talbot du 22 mars 1985, lorsque l’administration est informée de ce que le projet du demandeur du permis porte sur un immeuble soumis au statut de la copropriété, il lui appartient de vérifier si les travaux mentionnés sur la demande de permis affectent ou non les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, nécessitant ainsi l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette solution a depuis été confirmée par les mêmes juges qui ont considéré que toute demande de permis ne comportant pas une autorisation de la copropriété, dans le cas où cette autorisation est requise, doit être rejetée.

Cependant, sous réserve du cas où l’irrégularité de l’autorisation de la copropriété serait manifeste, l’administration n’a pas à se prononcer sur la validité de cette autorisation, notamment au regard du droit de la copropriété.

En effet, un principe du droit de l’urbanisme est que l’administration n’a pas à s’immiscer dans un litige d’ordre privé. Autrement dit, elle n’a pas normalement à effectuer des vérifications relatives à la qualité du pétitionnaire ; il s’agit de la règle dite du « propriétaire apparent ».

Dans le même sens, concernant la qualité du demandeur du permis, la notion de personne « justifiant d’un titre l’habilitant à construire sur le terrain » de l’ancien article R. 421-1 a été remplacée par la réforme applicable depuis le 1er octobre 2007 par la notion de personne attestant être autorisée par le propriétaire ou son mandataire à effectuer les travaux.

En prévoyant une simple attestation émanant du propriétaire ou de son mandataire, au lieu de la production d’un titre, cette réforme est venue renforcer la règle du « propriétaire apparent ».

Plus récemment, une réponse ministérielle publiée le 6 juillet 2010 est venue préciser que lorsque le copropriétaire n’a pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le permis obtenu grâce à une fausse déclaration est illégal. En effet, cette pratique est constitutive d’une fraude et la jurisprudence autorise, dans le cas où la preuve de la fraude est apportée, le retrait du permis par l’autorité compétente, sans condition de délais sur demande de la copropriété.

En résumé :
Un copropriétaire qui envisage des travaux affectant les parties communes de l’immeuble peut présenter personnellement une demande de permis de construire mais il devra avoir obtenu préalablement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Cette autorisation devra être mentionnée dans l’attestation présente dans le dossier de demande de permis de construire afin d’établir sa qualité de demandeur.

By Pauline MORIN (FNAIM\pmorin)